Guide de la vente immobilière entre particuliers

 

Evaluer votre bien

 

Se détacher de la valeur sentimentale que l’on porte à son bien est la véritable difficulté de la transaction entre particuliers. De plus, comment estimer de façon précise votre bien ?
 
Etudiez vous-même le marché local en regardant les offres de biens similaires de votre secteur géographique. Pour cela, rendez-vous sur hello-immo.fr afin de consulter les annonces de votre quartier. Ceci afin de vous renseigner sur les prix pratiqués dans votre quartier. 
 
Connectez-vous sur www.immoprix.fr, site des notaires de France, afin de récupérer des statistiques de prix basés sur les dernières ventes immobilières réalisées et fournis par les notaires. Attention, la superficie de référence de votre appartement doit correspondre au nombre de m² selon la loi Carrez.
 
Prendre en compte les multiples caractéristiques de votre bien l’emplacement, les écoles, les transports en commun, l’orientation de votre bien, l’étage… Vous ne pouvez pas vous contenter d’appliquer le prix au m² géographique.
 

 

Mettre en vente votre bien

Vérifier certains points juridiques permet d'éviter les mauvaises surprises.

 

En cas d’indivision, obtenez l’accord des indivisaires. Le partage à l’amiable se fait devant le notaire.

 

Droit de préemption urbain : permet à la commune d’acquérir prioritairement le bien sur le point d’être vendu (voir avec le notaire).
 
Si votre bien est loué, et que vous souhaitez vendre à la fin du bail de votre locataire : ce dernier a préemption ce qui signifie que le locataire est prioritaire dans la vente. Dans ce cas, vous devez lui envoyer une offre de vente par courrier avec accusé de réception, tout en respectant un préavis de 6 mois à partir de la réception de la lettre recommandée. L’offre de vente envoyée doit mentionner le prix, les conditions de la vente, la surface du logement ainsi que les cinq premiers alinéas de l’article 10 de la loi de 1975 sous peine de nullité. Le locataire a alors 2 mois pour faire connaître ses intentions. Sa priorité ne joue que s’il achète au prix souhaité.
 
 
 

Contacter votre notaire

 
Pour être valable, toute vente immobilière doit passer devant le notaire. C’est votre sécurité juridique et l’assurance d’une transaction réussie. Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. Il peut choisir un notaire différent du votre, les frais n’en seront pas plus élevés.
 
- Assurer la vérification juridique et fiscale (titre de propriété, diagnostics immobiliers, droit de préemption).
- Proposer un accompagnement tout au long de la transaction.
- Préparer les contrats.
- Organiser la signature de l’avant-contrat.
- Assurer le calcul des taxes et leur reversement à l’Etat.
- Organiser la signature de l’acte définitif
- Enregistrer la vente auprès des services fiscaux et verser les taxes qui permettront à l’acquéreur d’obtenir un nouveau titre de propriété.
 

 

Rédiger l’annonce

 

L’annonce a pour objectif de stimuler la motivation à l’achat ou la location. Elle doit donner envie mais également apporter les détails qui comptent aux futurs propriétaires. Suivez le déroulé de la publication d’annonce de Wizimmo afin d’obtenir une annonce de qualité. Si la saisie peut vous demander un investissement au démarrage, vous gagnerez un temps non négligeable dans vos démarches futures. En effet, une annonce détaillée vous permettra d’obtenir des contacts de qualité.
 
Quand vous consultez une annonce immobilière, que regardez-vous en premier? Les photos ! De belles photos permettront aux potentiels acquéreurs ou locataires de se projeter plus facilement dans chaque espace. Pour plus d’infos, consultez notre tutoriel photos
 
 
  

Faire visiter votre bien

 

- Pensez à ranger ! Une maison ou un appartement mal rangée peut vite laisser une mauvaise impression.
- Désencombrez votre bien : le potentiel acquéreur devra se projeter dans les pièces.
- Dépersonnalisez votre bien : on enlève les photos de famille et les bibelots en tout genres.
- Réagencez votre bien si vous pensez que ça peut le valoriser.
 
- Valorisez les avantages de votre bien, en mettant en avant les points positifs de votre quartier par exemple.
- Ne cachez pas les défauts de votre bien et surtout soyez précis dans les réponses que vous donnerez aux questions posées par les visiteurs.
- Préparez un dossier à l’avance que vous remettrez au potentiel acquéreur.
 
- La description du bien avec quelques photos à l’appui.
- La liste des points forts.
- Les diagnostics immobiliers.
- Le montant annuel des charges de copropriété le cas échéant, et de la taxe foncière.
- Des informations sur le quartier et les commodités à proximité.
 
Si vous souhaitez en savoir plus, consultez notre fiche visite.
 
 
 

Négocier avec l'acheteur

Voici les arguments récurrents qu’avancent les acquéreurs afin de faire baisser le prix de vente du bien (source Le Monde argent) : 
 
- L’appartement est au 6ème étage sans ascenseur. A savoir, au-delà du 3eme étage, une décote de 5% de la valeur du bien est à prévoir.
 
- L’appartement est mal exposé, à savoir, une décote est à prévoir de 10 à 15% pour une exposition nord.
 
- Il y a du bruit à proximité, à savoir, une décote de 10 à 30% est à envisager sauf si votre adresse est très recherchée.
 
- Le vis-à-vis est important, à savoir, une décote de 10 à 15% est à envisager sauf si vous êtes dans un quartier historique.
 
- Le prix de vente du bien est surévalué par rapport au prix du marché.
 
- Des travaux sont à prévoir.
 
Pour parer à ces baisses de prix, il faut anticiper votre marge de manœuvre. Celle-ci peut dépendre de votre urgence à vendre ou non.
 
 
 
 

Recevoir une offre d’achat

 

L’offre d’achat n’est pas obligatoire. Elle est rédigée par l’acheteur désireux d’accélérer la conclusion des négociations.
 
Elle n’engage à rien le vendeur. En tant que vendeur, vous pouvez continuer à proposer le bien à d’autres acquéreurs.
 
Elle n’engage en rien le vendeur. Cependant s’il accepte l’offre écrite, et dès le le délai de rétractation passé du potentiel acquéreur, l’acheteur est engagé à acquérir le bien. Tout changement par la suite peut entraîner des dommages et intérêts. Le délai d’acceptation de l’offre d'achat est de 5 à 10 jours par lettre recommandée avec accusé de réception.
 
 

 

Signer un avant-contrat

 

Nous vous conseillons d’agir avec prudence et de vous rapprocher de votre notaire. La prestation est comprise dans les frais qu’il perçoit.
Il existe 2 types d’avant-contrat :
 
- La promesse unilatérale de vente
- Le compromis de vente
 
Le vendeur ne peut plus renoncer à la vente. L’acheteur dispose quant à lui du temps de la promesse unilatérale pour se rétracter s’il le souhaite. Si le bénéficiaire décide d’acheter le bien, il « lève l’option » pendant la durée de la promesse. Une fois l’option levée la vente devient définitive. S’il préfère ne pas acheter, il renonce à l’option. Il vous verse alors une « indemnité d’immobilisation » (environ 10% du prix de vente auquel il renoncerait s'il ne confirmait pas la vente).

 

Engagement définitif et réciproque des parties, le compromis de vente est l’étape la plus importante dans l’achat d’un logement. Avant de le signer, prenez le temps de le lire précautionneusement. Pour vous aider à la lecture : le vendeur est désigné sous le nom de « promettant » tandis que l’acquéreur sera nommé « le bénéficiaire ». Le transfert de propriété et le transfert des risques se feront à la signature définitive du contrat de vente.
 
->  Pas de versement d’argent avant l’expiration des 10 jours de délai de rétractation de l’avant-contrat (loi Macron du 6 août 2015).
 
->  Le versement se fait par l’intermédiaire de votre notaire.
 
 

 

Signer l’acte de vente

 

Les deux partis se retrouvent chez le notaire (en général celui du vendeur) afin de signer le contrat. Le notaire de l’acquéreur, s’il y a lieu, doit également être présent. Si le notaire de l’acquéreur se trouve dans la même ville que celle du bien vendu alors la vente a généralement lieu dans son cabinet. A l’issue de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur devient propriétaire. Les clefs du bien sont alors remises à l’acquéreur.
 
 
 
 

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