Comment estimer le prix de vente d’un bien immobilier ?

 

 Pour réussir la vente de votre logement, il est indispensable de commencer par fixer un prix juste. Pour ce faire, nous vous dévoilons une méthode en 4 étapes pour estimer votre prix de vente.

 

 

« Pas envie de faire ces démarches en solitaire ? Nos coachs Hello-immo peuvent venir effectuer une estimation gratuite et sans engagement à votre domicile, en suivant la méthode expliquée.

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Pour avoir un point de vue d’ensemble, il faut comprendre que c’est la loi de l'offre et de la demande qui détermine le prix de votre bien. Plus il y aura de demande, c’est-à-dire d’acheteurs cherchant à acquérir un bien semblable, et plus le prix de votre bien sera élevé. Inversement, s’il n’y a que peu d’acheteurs votre bien aura un prix moins élevé. 

Pour savoir combien votre bien vaut, vous devez donc le comparer aux autres ventes qui ont été réalisées autour de chez vous ces derniers temps.

 

 

 1) Renseignez- vous sur les ventes réalisées autour de vous

 

Si vous allez dans votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, vous pourrez avoir accès aux ventes réalisées tout autour de chez vous. Ces informations sont sures et vous pourrez donc les utiliser comme des arguments fiables face aux acquéreurs.

Une fois connecté, cliquez sur Données publiques > Rechercher des transactions immobilières. Après avoir accepté les conditions générales, vous arriverez sur un formulaire vous permettant d’affiner votre recherche en fonctions de différents critères tels que :

 

Une fois ces critères rentrés, cliquez sur « Prix au m² par surface utile » pour voir rapidement la moyenne dans votre secteur. (Si vous avez trop de résultats, éliminez ceux qui ont une année de construction très différente de la vôtre, ou une parcelle avec une taille incomparable à la vôtre. )

 

 

 2) Comparez votre bien à ces données

 

Une fois ces données obtenues, vous vous demandez comment les traiter afin d’en tirer le plus d’informations sur comment votre bien se situe par rapport à la moyenne du secteur.

C'est souvent la partie la plus difficile ! De par un attachement sentimental, on a tendance à surestimer son bien par rapport aux autres. Il est donc important de ne garder en tête que du concret, donc d’être objectif.

C'est-à-dire voir les points forts et les points faibles de son logement du point de vue de l'acquéreur. Dans le cadre d'un coaching immobilier, votre coach immobilier peut d'autant mieux apprécier ces différents points grâce à un oeil extérieur et une expérience dans le monde de l'immobilier.

 

Voici quelques points qui peuvent influer négativement sur votre prix :

 

A l’inverse d’autres éléments peuvent jouer favorablement :

 

 

3) Soyez précis sur la surface à prendre en compte

 

Le calcul de surface loi Carrez définit la superficie habitable et privative d’un logement dans une copropriété, que ce soit dans un immeuble ou un lotissement. La superficie loi Carrez s’évalue en tenant compte de l’espace utile à un usage privatif, par opposition aux parties communes qui sont accessibles à tous.

 Important : le mesurage Carrez doit être annexé à la promesse et à l’acte de vente.

La superficie définie grâce au calcul de la loi Carrez correspond à la surface réellement habitable d’un logement. Pour son mesurage, il convient donc de soustraire certains éléments :

Ne sont prises en compte que les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m. Les lots de moins de 8 m² ne rentrent dans le calcul que s’ils sont intégrés à l’unité d’habitation. Par exemple, une petite chambre de bonne indépendante ne comptera pas. En revanche, s’il s’agit bien d’espaces clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, on peut mesurer :

 

 

4) Jouez malin avec la marge de négociation 

 

A moins d’un coup de cœur de l’acheteur qui, de peur de louper le bien, décide d’acheter au prix fixé sans négociation, il est normalement d’usage d'effectuer une petite négociation avec l'acquéreur. Vous pouvez donc ajouter au prix que vous aurez trouvé, une marge de négociation allant de 3 à 5%.

Dans certains marchés très dynamiques ou à la hausse, vous pouvez éventuellement aller un peu plus loin (+8 à 10%), surtout si votre logement est en bon état. Veillez cependant à ne pas être trop gourmand, un prix trop élevé pouvant diminuer l’attrait des acquéreurs pour votre logement, et vous faire courir le risque que les acquéreur ne tentent même pas de vous contacter.

Jouez sur le « prix psychologique » pour capter l’intérêt : Préférez un prix précis tel que 334.000 € plutôt que 340.000 €. En effet les prix ronds donnent l’impression d'avoir été fixés à la vas vite, et entrainent une négociation plus longue et plus forte.

Prenez en compte l’existence de « seuils » : si vous passez de 278.000 € à 283.000 €, vous éliminez donc tous les acquéreurs dont le budget maximum est de 280.000 €.

 

 

Vous avez pris le temps de bien lire l’article ? Parfait !

Vous êtes maintenant prêt à estimer votre bien et à le proposer à la vente.

 

 

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